92 jours, pas un de plus. La loi Le Meur, adoptée à la hâte en 2024, vient refermer le robinet de la rentabilité pour les propriétaires de résidences principales adeptes d’Airbnb. Désormais, dépasser ce nouveau plafond annuel de 90 jours, c’est s’exposer à des sanctions administratives salées, quelle que soit la formule fiscale choisie.
Pour les bailleurs en copropriété, le texte renforce l’influence des assemblées générales, leur ouvrant la voie pour proscrire ou restreindre plus simplement les locations de courte durée. La disparition annoncée du statut LMNP à partir de 2025 complique encore la donne pour ceux qui misaient sur la location meublée touristique.
Ce que change la loi Le Meur pour les locations Airbnb en 2025
La nouvelle loi Airbnb, portée par la députée Le Meur, rebâtit le paysage de la location saisonnière en France. En 2025, impossible d’échapper à la règle : 90 jours par an, pas un de plus, pour louer sa résidence principale sur Airbnb, quelle que soit la commune ou la fiscalité adoptée. Inutile d’espérer contourner la limite via d’autres plateformes ou en multipliant les annonces : toute prolongation expose à des sanctions administratives, sans exception.
Côté location meublée touristique, la loi serre la vis sur le changement d’usage. Les grandes villes, Paris, Bordeaux, Marseille en tête, disposent de nouveaux leviers pour freiner l’expansion des locations courte durée. Les mairies peuvent désormais imposer des quotas ou même bloquer de nouveaux enregistrements dans certains quartiers. Par ce biais, la loi Le Meur entend stopper la transformation massive des logements classiques en locations Airbnb.
Voici les points majeurs à retenir :
- Plafond de 90 jours par an, sans échappatoire
- Sanctions administratives durcies en cas de dépassement
- Pouvoirs renforcés des collectivités locales sur les autorisations et enregistrements
La loi vise aussi les logements meublés touristiques sous le régime LMNP. Les avantages fiscaux s’érodent peu à peu, impactant la rentabilité pour ceux qui misent sur la location courte durée. La France veut ainsi rééquilibrer le marché locatif, encourager l’accès au logement pérenne et contenir la pression immobilière dans les cœurs de ville.
Propriétaires : quelles nouvelles obligations à respecter ?
Le nouveau cadre légal frappe fort. Toute annonce de location touristique, sur Airbnb ou ailleurs, devra afficher un numéro d’enregistrement délivré par la mairie. Ce numéro, véritable laissez-passer, devient indispensable pour publier une annonce ; sans lui, l’annonce sera supprimée d’office. Objectif affiché : surveiller l’offre et limiter les débordements sur les locations résidences principales.
Autre exigence incontournable : la performance énergétique. Chaque logement proposé en meublé de tourisme devra présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide. Les biens classés G ou F seront progressivement exclus du marché de la location courte durée. Ce filtre s’étend aussi aux résidences principales dès 2025. Le DPE n’est plus un simple papier à fournir ; il détermine l’accès au marché.
Sur le terrain, les villes comme Paris, Bordeaux ou Marseille réclament plus de clarté. Les propriétaires devront transmettre à la mairie les caractéristiques du bien, la période de location et la nature de l’activité (résidence principale ou secondaire). La durée maximale de location, déjà plafonnée à 90 jours par an pour les résidences principales, fera l’objet de contrôles systématiques.
Les principales nouvelles obligations sont les suivantes :
- Numéro d’enregistrement obligatoire pour chaque annonce
- DPE exigé ; exclusion progressive pour les notes basses
- Déclaration systématique auprès de la mairie
Ces nouvelles règles bouleversent les pratiques de la location touristique. Mieux vaut vérifier rapidement la conformité de son offre, car les contrôles vont se multiplier et les sanctions tomber sans préavis.
Statut LMNP, fiscalité et copropriété : comprendre les impacts concrets
Statut LMNP : La nouvelle loi ne modifie pas directement le régime du loueur en meublé non professionnel. Pourtant, ceux qui cumulent Airbnb et avantages fiscaux devront s’adapter. Le plafond du régime micro-BIC reste à 77 700 euros de revenus locatifs annuels, mais l’obligation d’enregistrement et la transmission automatique des données fiscales restreignent la marge de manœuvre. L’amortissement au régime réel demeure pertinent pour les bailleurs structurés, face à une fiscalité de plus en plus resserrée.
En copropriété, la tension monte d’un cran. La clause d’habitation bourgeoise reprend de l’importance. Des assemblées générales durcissent leur lecture du règlement, ralentissant l’essor des locations meublées de tourisme dans les immeubles résidentiels. Un simple vote peut suffire à restreindre, voire interdire, les mises en location sur Airbnb.
La réglementation s’étend aussi à la nature des locaux. Seuls les logements respectant les critères de décence et de sécurité restent éligibles. Les transformations sauvages de chambres de bonne ou de bureaux sont désormais surveillées de près. Les communes, armées de nouveaux outils légaux, contrôlent la conformité des meublés classés et des chambres d’hôtes.
Ce qui change concrètement :
- Respect du plafond micro-BIC et déclaration automatique des revenus
- Vigilance maximale sur la copropriété : le règlement est décisif
- Surveillance accrue de la destination et de la qualité des locaux
Durée de location, contrôles et sanctions : ce qu’il faut anticiper pour éviter les risques
La durée maximale de location devient un point de friction majeur. Pour une résidence principale, la limite reste fixée à 120 jours par an, mais dans les faits, Paris, Bordeaux, Marseille, et d’autres grandes villes, durcissent leur surveillance pour détecter tout dépassement. Les plateformes comme Airbnb sont désormais tenues de transmettre automatiquement les données ; chaque nuit réservée file dans les fichiers municipaux, aucun écart ne passe inaperçu.
Les mairies disposent d’un levier supplémentaire : toute location meublée touristique hors résidence principale nécessite désormais une autorisation de changement d’usage, délivrée selon le plan local d’urbanisme. Les contrôles se multiplient, avec des inspecteurs qui vérifient sur place la conformité des annonces. En cas d’infraction, l’amende peut atteindre 50 000 euros par logement, assortie d’astreintes journalières en cas de persistance.
Les sanctions ne s’arrêtent pas là. Une interdiction temporaire de louer, voire la publication des infractions, vient compléter le dispositif. Les investisseurs doivent s’attendre à des contrôles inopinés, avec dossiers et justificatifs à l’appui.
Pour éviter les mauvaises surprises, voici quelques réflexes à adopter :
- Vérifiez la durée maximale de location autorisée dans votre commune
- Respectez scrupuleusement les obligations d’enregistrement et d’autorisation
- Préparez-vous à des contrôles : chaque information transmise peut être vérifiée
- Soyez en mesure de justifier la nature et l’usage de votre logement
La location Airbnb requiert désormais une gestion sans faille. En 2025, chaque nuit louée se comptera, chaque infraction se paiera. Pour les propriétaires, la donne a radicalement changé : la vigilance n’est plus une option, c’est un réflexe de survie.
