Durée maximale location résidence secondaire : combien de semaines par an autorisées ?

Un piano à queue, imposant et silencieux, surveille la pièce d’une villa bretonne. Quinze jours plus tard, il célèbre déjà de nouveaux locataires, venus d’outre-Rhin, qui égrènent quelques accords sur ses touches. Ici, la rotation ne s’arrête jamais : Airbnb, résidences secondaires, réglementations qui changent d’un printemps à l’autre – le bal des voyageurs tient la cadence. Mais combien de temps peut durer la fête ? Entre maximisation du calendrier et crainte de la contravention, les propriétaires avancent sur un fil, à la frontière du risque administratif. La tentation de rentabiliser chaque semaine vacante est forte, mais gare à la ligne rouge, souvent méconnue.

Résidence secondaire : quelles spécificités pour la location saisonnière ?

Difficile de s’offrir la simplicité d’un bail classique : la location saisonnière d’une résidence secondaire obéit à des règles bien particulières. Hors de question pour le locataire d’y élire domicile : il profite d’un toit pour une période déterminée, jamais plus de 90 jours d’affilée. Le confort, lui, doit être immédiat : mobilier, vaisselle, électroménager, literie doivent attendre le voyageur à son arrivée. Ce type de logement relève de la catégorie des meublés de tourisme, avec son lot d’exigences encadrées par le code de la construction et de l’habitation.

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• La signature d’un contrat de location reste incontournable, précisant durée, loyer et identité de chaque partie.
• Le statut de meublé de tourisme s’applique pour toute location inférieure à 90 jours consécutifs.
• Les normes de sécurité et de décence ne sont pas négociables.

Le loueur meublé garde la main sur son agenda : nul besoin de louer toute l’année. Mais attention : chaque ville, chaque règlement de copropriété, chaque plateforme impose ses propres contraintes. Pour tirer profit de sa propriété sans faux pas, mieux vaut maîtriser ce mille-feuille réglementaire sur le bout des doigts.

Combien de semaines par an peut-on louer sa résidence secondaire ?

La durée maximale de location d’une résidence secondaire ne se décide pas d’un simple claquement de doigts. La législation encadre fermement la pratique, surtout dans les centres urbains sous pression. En location saisonnière, le plafond de 120 jours par an s’impose dans de nombreuses villes, soit environ 17 semaines. Ce seuil concerne surtout les zones dites « tendues », où la demande explose.

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En dehors de ces secteurs, le propriétaire dispose d’une certaine liberté, à condition de ne pas franchir la frontière de la location durable. Le bail saisonnier doit rester temporaire : 90 jours consécutifs par locataire, pas un de plus. Ce détail fait toute la différence entre location de vacances et résidence principale.

• À Paris ou dans d’autres grandes villes, impossible de dépasser 120 nuits par an sur Airbnb ou n’importe quelle plateforme sans risquer les foudres de la mairie.
• En zone rurale, les règles s’assouplissent, mais la location doit garder son aspect éphémère.

Impossible donc d’occuper le calendrier à l’année sous le régime du meublé de tourisme. Au-delà, le bien risque d’être requalifié en résidence principale : fiscalité, obligations administratives, tout change subitement et la facture peut s’alourdir.

Dans la plupart des grandes villes, la déclaration en mairie reste obligatoire : impossible d’y couper, sous peine de sanctions.

Les règles à connaître pour éviter les sanctions

Le respect des règles ne laisse pas de place à l’improvisation. Dans les métropoles françaises, la déclaration en mairie s’impose comme un passage obligé. Paris, Lyon, Marseille, Annecy : toute location d’un meublé de tourisme doit obtenir un numéro d’enregistrement municipal, à mentionner sur chaque annonce. Omission ? L’amende plane.

Dans certaines municipalités, une autorisation de changement d’usage est exigée pour passer de l’habitation classique au meublé touristique. À Paris, cette formalité s’accompagne d’un casse-tête : il faut compenser chaque mètre carré détourné en restituant une surface équivalente à l’habitation ailleurs dans la capitale. Un parcours du combattant pour les particuliers.

• Vérifiez toujours les règlements de copropriété, parfois hostiles à la location saisonnière.
• Collectez la taxe de séjour auprès des locataires, puis reversez-la à la mairie.
• Assurez-vous que votre DPE (diagnostic de performance énergétique) répond aux critères requis pour la location.

Et côté fiscalité, pas d’arrangement possible. Les revenus issus de la location doivent être déclarés, au micro-BIC ou au réel. Au-delà de 23 000 € par an, place aux cotisations sociales et au statut de loueur en meublé professionnel. La CAF peut également s’inviter dans la danse si des aides au logement sont en jeu.

Exemples concrets et cas particuliers selon les villes

À Paris, la règle est implacable : 120 jours de location saisonnière, pas un de plus. La mairie ne laisse rien passer. Le système de compensation dissuade les propriétaires d’aller au-delà, tant il exige de restituer une surface équivalente à l’habitation ailleurs dans la ville. À moins d’être promoteur immobilier, la manœuvre s’annonce complexe.

Lyon applique aussi la limite des 120 jours, mais la zone centrale reste sous haute surveillance. Dès que la demande explose, la mairie peut serrer la vis, notamment en matière de changement d’usage. Les quartiers périphériques, eux, profitent encore d’une certaine souplesse, mais la vigilance reste de mise.

Marseille préfère le sur-mesure : selon l’arrondissement, la durée maximale varie. Les quartiers touristiques, eux, voient la règle des 120 jours s’appliquer avec fermeté, tandis que d’autres secteurs respirent un peu plus.

Annecy, prise d’assaut par les estivants, a musclé son contrôle sur les plateformes de location. Déclaration en mairie obligatoire, surveillance renforcée, et la durée de location peut être restreinte au gré des arrêtés locaux.

• Paris : plafond de 120 jours, compensation obligatoire pour dépasser.
• Lyon : 120 jours, restrictions accrues en centre-ville.
• Marseille : durée variable selon les quartiers.
• Annecy : obligation de déclaration, contrôles renforcés.

La législation n’a rien de figé : chaque nouvelle saison peut s’accompagner de règles inédites, d’arrêtés municipaux inattendus, surtout dans les zones tendues. Pour les propriétaires, la vigilance doit rester de mise, car le calendrier, lui, ne cesse jamais de tourner.