Un locataire reçoit son avis de révision de loyer et constate une hausse de plusieurs centaines d’euros. Son bail, signé en 2010, est toujours indexé sur l’indice du coût de la construction. À quelques rues de là, un commerce comparable indexé sur l’ILC voit son loyer baisser légèrement. L’écart entre ces deux situations tient à une seule ligne du contrat : le choix de l’indice de révision du loyer commercial.
ICC, ILC, ILAT : ce que chaque indice mesure concrètement
L’indice du coût de la construction (ICC) reflète l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage d’habitation. Il ne capte ni l’activité commerciale, ni l’inflation des services. C’est un indicateur du secteur du BTP, pas de l’immobilier d’entreprise.
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L’indice des loyers commerciaux (ILC), créé par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, combine trois composantes : l’indice des prix à la consommation, l’indice du coût de la construction, et le chiffre d’affaires du commerce de détail. Sa pondération colle davantage à la réalité économique d’un commerce.
L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) vise les locaux à usage de bureaux et les activités tertiaires (professions libérales, entrepôts logistiques). L’ILAT n’est pas applicable aux baux commerciaux classiques portant sur des activités de commerce ou d’artisanat. On le croise parfois dans des baux mal rédigés, ce qui pose un vrai problème juridique lors de la révision.
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Bail commercial et loi Pinel : pourquoi l’ICC n’est plus un choix libre
Depuis la loi Pinel de 2014, l’ICC est exclu comme indice de référence pour la révision triennale légale des baux commerciaux. Seuls l’ILC (pour les commerces et l’artisanat) et l’ILAT (pour les activités tertiaires) sont autorisés.
En pratique, pour un bail commercial au sens strict, l’ILC est le seul indice légalement applicable. L’ILAT ne concerne pas les commerçants, et l’ICC ne peut plus figurer dans les nouvelles clauses d’indexation.
Le cas des baux signés avant 2014
Les baux antérieurs à la loi Pinel qui comportent une clause d’échelle mobile référencée sur l’ICC restent en vigueur tant qu’ils ne sont pas renouvelés. C’est là que le piège se referme : l’ICC a poursuivi sa hausse quand l’ILC a commencé à refluer.
Au premier trimestre 2026, l’ICC atteint 2084, en progression par rapport au quatrième trimestre 2025 (2058). L’ILC, lui, s’établit à 135,26, soit une variation annuelle de -0,45 %. L’ILAT se situe à 137,42, avec une variation quasi nulle de +0,09 % sur douze mois.
Pour un locataire encore indexé sur l’ICC, la différence de trajectoire avec l’ILC se chiffre en hausse réelle du loyer, année après année, sans lien avec la santé de son activité commerciale.
Clause d’indexation ICC dans un bail commercial : risques et recours en 2026
Un bail renouvelé ou conclu après 2014 ne peut plus valablement référencer l’ICC pour la révision du loyer. Si le bail le fait malgré tout, la clause est réputée non écrite sur ce point.
- Vérifier la date de conclusion ou de dernier renouvellement du bail : si elle est postérieure au 1er septembre 2014, toute clause ICC en révision triennale est caduque.
- Examiner la clause d’échelle mobile : dans les baux anciens, cette clause peut survivre avec l’ICC, mais la loi Pinel impose le plafonnement de la variation annuelle à la variation de l’ILC en cas de hausse supérieure à 10 %.
- En cas de loyer trop élevé du fait d’un indice inadapté, un recours en révision peut être engagé auprès du juge des loyers commerciaux.
- Lors du renouvellement, exiger contractuellement le passage à l’ILC pour éviter toute ambiguïté.
La loi de simplification de 2026 a confirmé l’encadrement des mécanismes d’indexation. On ne peut plus ignorer ce sujet lors d’une renégociation.
ILC en baisse au premier trimestre 2026 : impact sur la révision de loyer
Avec un ILC à 135,26 et une variation annuelle de -0,45 %, les locataires dont le bail est correctement indexé bénéficient d’une légère baisse de loyer. La formule reste simple :
Nouveau loyer = loyer actuel x (nouvel ILC / ancien ILC). Si l’ILC de référence inscrit dans le bail date du premier trimestre 2025 (135,87), le loyer diminue mécaniquement.
Pour un bailleur, cette baisse est modeste mais réelle. Elle traduit le ralentissement de l’inflation dans le secteur du commerce de détail. À l’inverse, un bail encore accroché à l’ICC aurait produit une hausse sur la même période, ce qui illustre l’écart croissant entre les deux indices.
Vérifier le trimestre de référence dans le bail
Une erreur fréquente consiste à appliquer le dernier ILC publié sans vérifier quel trimestre est stipulé dans la clause d’indexation. Le bail précise un trimestre de référence, et c’est la comparaison entre l’ILC de ce trimestre et celui de l’année précédente qui détermine la variation applicable. Se tromper de trimestre fausse le calcul de révision.
ILAT et bail commercial : une confusion courante à éviter
L’ILAT apparaît régulièrement dans les recherches liées aux baux commerciaux, mais son périmètre est strict. Il concerne les baux de locaux à usage de bureaux et les activités tertiaires autres que commerciales ou artisanales.
Un avocat, un cabinet de conseil ou un éditeur de logiciels signe un bail professionnel ou un bail dérogatoire indexé sur l’ILAT. Un restaurateur, un fleuriste ou un garagiste relève de l’ILC. Appliquer l’ILAT à un bail commercial classique expose la clause à la nullité.
Les retours varient sur ce point selon les juridictions, mais la tendance dominante consiste à requalifier la clause et à appliquer l’ILC par défaut. Mieux vaut ne pas en arriver là : au moment de la rédaction du bail, on gagne du temps en identifiant précisément l’activité exercée et l’indice correspondant.
L’écart entre ICC, ILC et ILAT ne relève pas d’un détail technique : il détermine le montant réel du loyer sur toute la durée du bail. Un bail commercial signé ou renouvelé depuis 2014 doit être indexé sur l’ILC. Toute autre référence, qu’il s’agisse de l’ICC ou de l’ILAT, crée un risque juridique et financier que ni le bailleur ni le locataire n’ont intérêt à porter.
