Loi sur les contrats de location en France : quel texte s’applique ?

L’équilibre d’un bail ne tient parfois qu’à un message nocturne : « Mon propriétaire veut augmenter le loyer, il a le droit ? » Cette petite phrase, envoyée entre deux insomnies, résume le chaos feutré qui entoure les lois sur la location en France. Ici, chaque nouveau bail est un terrain miné d’articles, de décrets parfois oubliés et de règles qui se croisent sans toujours se ressembler. À la moindre signature, locataire et propriétaire s’engagent dans une danse réglementaire où chaque pas compte.

Qui fixe vraiment la cadence ? Le Code civil, la fameuse loi de 1989, la loi Alur, ou un règlement confidentiel échappé des archives ? Entre convictions erronées et rumeurs persistantes, la vérité sur la hiérarchie des textes de loi réserve parfois des surprises.

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Comprendre la diversité des contrats de location en France

Imaginer un contrat de location unique, c’est comme penser que tous les logements se ressemblent. En France, la location de logement se décline en une mosaïque de contrats, chacun obéissant à ses propres codes. Louer un appartement pour y vivre, ouvrir un cabinet ou exploiter un commerce : chaque situation impose un cadre juridique différent.

Le contrat de location résidentielle, souvent appelé bail d’habitation, s’adresse à ceux qui cherchent un toit principal. Trois ans pour un propriétaire particulier, six ans pour une personne morale : la durée est balisée, le renouvellement tacite. Ce contrat ne laisse rien au hasard : surface habitable, diagnostics, dépôt de garantie, état des lieux… chaque détail est cadré, sous peine de litiges futurs.

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D’autres baux existent, adaptés à des usages bien précis :

• Le bail commercial : la colonne vertébrale des entreprises, encadré par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Stabilité garantie pour le locataire, durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement presque sacré.
• Le bail professionnel : conçu pour les professions libérales, il combine l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 et le code civil. Ici, six ans minimum, mais sans promesse automatique de reconduction.
• Le bail HLM : réservé aux foyers modestes, il naît d’un accord avec un organisme social. Il puise ses sources dans la loi de 1948, le code civil, et celui de la construction et de l’habitation.

En clair, chaque contrat de location suit un régime propre, déterminé par la nature du bien, l’activité exercée et le statut des signataires. Avant toute mise en location ou engagement, bien identifier la nature du contrat n’est pas une option, c’est une nécessité.

À quelles lois se référer selon le type de location ?

Le droit français trace des frontières nettes entre chaque type de location, avec ses textes phares. Pour un logement principal, la loi du 6 juillet 1989 fait figure de référence. Elle encadre la relation entre bailleur et locataire, impose une durée plancher, liste les obligations des deux camps, et bannit certaines clauses. Depuis la loi Alur, un modèle de bail type s’impose, la surface habitable doit être mentionnée, et les diagnostics techniques deviennent incontournables.

Le bail commercial relève d’une tout autre logique. Les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce s’appliquent : neuf ans minimum, droit au renouvellement, plafonnement du loyer… Des règles pensées pour ancrer les entreprises sur le long terme.

Pour les professions libérales, le bail professionnel s’appuie sur le code civil et sur l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Ici, souplesse et stabilité s’équilibrent, mais le droit au renouvellement n’est pas automatique.

Le bail HLM, enfin, s’enracine dans une superposition de textes : loi de 1948, code civil, code de la construction et de l’habitation. La loi de 1948, bien qu’en sursis et réservée à certains logements anciens, continue de protéger les locataires avec une vigueur rare.

• Loi du 6 juillet 1989 : bail d’habitation principale, location vide ou meublée
• Code de commerce (art. L. 145-1 et suivants) : bail commercial
• Code civil + loi du 23 décembre 1986 : bail professionnel
• Loi de 1948 : certains baux anciens et baux HLM

Impossible donc de naviguer à vue : pour chaque catégorie de bail, il faut s’appuyer sur le texte qui correspond au statut du bien et à son usage.

Les textes incontournables : loi de 1948, loi de 1989, loi Alur…

La loi du 6 juillet 1989 pose les bases de la location d’habitation principale. Elle impose des mentions obligatoires dans le bail, interdit les clauses abusives et encadre la fixation du loyer ainsi que sa révision via l’IRL (indice de référence des loyers). La gestion du dépôt de garantie, l’encadrement des frais d’agence, la question de la sous-location : tout est balisé. Le but ? Équilibrer les forces, garantir un logement décent, imposer l’annexion des diagnostics techniques.

La loi Alur (2014) renforce ce socle en modifiant la loi de 1989. Elle impose un modèle de bail type, rend la mention de la surface habitable obligatoire, exige les diagnostics de performance énergétique, encadre encore plus les honoraires d’agence et s’attaque de front à l’habitat indigne. Elle s’ouvre aussi aux nouveaux modes d’habitation, des tiny houses aux mobil-homes.

Quant à la loi de 1948, si elle ne concerne plus qu’une poignée de baux anciens, elle reste l’alliée du locataire : plafond sur les loyers, expulsion difficile, sauf en cas de faute grave.

• Bail d’habitation principale : loi du 6 juillet 1989, loi Alur
• Baux anciens spécifiques : loi de 1948

Ce que chaque partie doit vérifier avant de signer un bail

Avant toute signature, bailleur comme locataire ont tout intérêt à passer leur contrat de location au crible du modèle réglementaire. Le bail doit être écrit, remis à chacun des signataires (propriétaire, locataire, caution) en autant d’exemplaires que de parties impliquées.

Points de contrôle impératifs :

• Identité et coordonnées des parties et, si besoin, du gestionnaire
• Description complète du logement : adresse, surface habitable (obligatoire), nature et coût des travaux récents, classe énergétique (DPE)
• Conditions financières : montant du loyer, charges récupérables, dépôt de garantie, modalités de paiement
• Durée du bail : au minimum 3 ans pour un bailleur particulier, 6 ans pour une personne morale

Le dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, etc.), l’état des lieux d’entrée, et, pour les locations meublées, l’inventaire du mobilier, doivent impérativement être annexés. Si la surface habitable est absente ou fausse, le locataire peut réclamer une baisse du loyer.

En zone d’habitat dégradé, il faut également vérifier l’autorisation préalable ou la déclaration en mairie. Le bail doit contenir une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer, mais toute clause abusive doit être proscrite.

En cas de litige, le locataire dispose d’un recours auprès de la commission départementale de conciliation, voire du juge. Quant au propriétaire, il doit répondre sous un mois à toute mise en demeure.

Un bail, c’est bien plus qu’un contrat : c’est une partition où chaque note compte, et où le moindre faux pas peut résonner longtemps. Avant de signer, mieux vaut lire la partition jusqu’à la dernière mesure.