Hausse de 0,87 %. Ce chiffre, sec et précis, suffira à faire frémir plus d’un bailleur comme à rassurer certains locataires. L’indice de référence des loyers pour le troisième trimestre 2025 vient d’être publié, fixant un nouveau cap pour la révision annuelle des loyers en France. À chaque publication, tout le monde scrute la moindre variation : bailleurs, locataires, gestionnaires. Car derrière cet indice, ce sont des centaines de milliers de baux qui s’ajustent, parfois à l’euro près.
Depuis quelques années, la réglementation encadre les hausses, mais n’efface pas toutes les spécificités : entre zones tendues, logements conventionnés ou rénovation énergétique, les exceptions persistent. Le mode de calcul, lui, reste limpide : il dépend de la référence annuelle publiée par l’INSEE. Gare à l’erreur ou à l’oubli dans l’application de l’IRL, sous peine de contestations ou de régularisations parfois salées.
Comprendre l’indice de référence des loyers au 3e trimestre 2025 : chiffres et contexte
L’indice de référence des loyers (IRL) pour le troisième trimestre 2025 s’établit à 145,77. L’annonce par l’INSEE, généralement un mois après la fin du trimestre, sert de point d’appui à la révision des loyers sur tout le territoire. Cette année, la progression annuelle s’affiche à +0,87 % : une évolution modérée dans un contexte où la normalisation monétaire et la contraction du crédit font désormais partie du paysage locatif.
L’IRL s’appuie sur la moyenne des prix à la consommation (hors tabac et loyers). Trimestre après trimestre, l’INSEE publie la nouvelle valeur, officialisée au Journal Officiel. Propriétaires et locataires attendent ce chiffre pour ajuster, ou non, leur contrat de location.
Entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 avait plafonné la hausse annuelle de l’IRL à 3,5 % pour la métropole, 2,5 % Outre-mer et 2 % en Corse. Ces limites spécifiques ne sont plus en vigueur, mais la distinction entre territoires subsiste et continue d’influencer le marché locatif.
Voici les données de référence à retenir pour cette période :
- IRL troisième trimestre 2025 : 145,77
- Variation sur un an : +0,87 %
- Institut national de la statistique (INSEE) : publication officielle chaque trimestre
À chaque publication, le marché locatif se réorganise. Les règles de la révision des loyers, différentes en Corse ou Outre-mer, témoignent d’un cadre réglementaire adapté aux réalités locales, parfois éloignées des logiques hexagonales.
Quels changements pour les propriétaires et locataires avec l’évolution de l’IRL en 2025 ?
Une hausse de 0,87 % au 3e trimestre 2025 change la donne, mais sans bouleversement. Le propriétaire ne peut ajuster le loyer qu’à la date anniversaire du bail, à condition qu’une clause d’indexation soit prévue dans le contrat. Le montant de l’augmentation, lui, ne peut dépasser la variation de l’indice publié par l’INSEE.
La rétroactivité, c’est terminé : la loi Alur l’a clairement proscrite. Le bailleur doit informer son locataire par écrit, mais il n’a aucune obligation d’appliquer la hausse. Même si la clause figure dans le bail, la décision d’augmenter ou non le loyer lui appartient.
Plusieurs points spécifiques s’appliquent, en particulier dans certaines situations :
- Pour les logements classés F ou G au DPE, le loyer reste figé, sauf travaux d’amélioration significatifs.
- En zone tendue, l’encadrement des loyers introduit par la loi Elan réduit encore la marge de manœuvre pour augmenter le loyer.
À Paris, Lyon, Bordeaux et dans toutes les villes soumises à l’encadrement, la hausse de l’IRL ne suffit pas toujours à justifier une augmentation : le plafond local s’applique en priorité. Pour les investisseurs, le faible rythme de l’IRL en 2025 limite la rentabilité immédiate des nouveaux baux, mais offre une certaine stabilité face à la hausse récente des charges et à la tension sur le pouvoir d’achat.
Seuls les travaux d’amélioration, à ne pas confondre avec l’entretien ordinaire, ouvrent la porte à une réévaluation du loyer hors application de l’IRL, dans un cadre strict. Les gestionnaires doivent alors revoir leur stratégie, jongler entre rendement, attractivité du bien et respect d’une réglementation en constante évolution.
Calcul de l’augmentation de loyer : méthode, exemples et points de vigilance
La mécanique de la révision annuelle du loyer n’a rien de sorcier, mais elle ne laisse aucune place à l’improvisation. L’indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2025 atteint 145,77, soit +0,87 % sur un an. L’ajustement du loyer suppose que le contrat de bail mentionne la clause d’indexation adéquate.
Méthode de calcul
La formule à appliquer est la suivante :
Nouveau loyer = (Ancien loyer × Nouvel IRL) ÷ Ancien IRL
Illustration concrète : un propriétaire loue son appartement 1 200 € par mois. La dernière révision date du 3e trimestre 2024, avec un IRL de 144,51. À la date anniversaire, l’ajustement se calcule ainsi :
Nouveau loyer = (1 200 × 145,77) ÷ 144,51 = 1 210,46 €.
Ce montant fixe le plafond, même pour un éventuel rattrapage.
Quelques règles à ne pas perdre de vue lors du calcul :
- Seule la date anniversaire du bail permet d’appliquer le nouvel indice.
- Aucune hausse rétroactive n’est permise : la notification doit être faite dans les temps.
- Les logements classés F ou G au DPE restent exclus de toute revalorisation automatique.
Prenez le temps de vérifier l’indice IRL inscrit dans le bail : une erreur ou un oubli peut aboutir à des contestations. Quant aux exceptions liées aux travaux d’amélioration, elles suivent des modalités spécifiques et permettent parfois une augmentation hors IRL, mais uniquement sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi. La précision est de mise pour éviter tout litige ou calcul erroné.
Outils pratiques et ressources pour gérer efficacement la révision du loyer
Gérer la révision du loyer ne se résume pas à une opération mathématique. Des outils fiables et accessibles accompagnent bailleurs comme locataires dans cette démarche. Pour ceux qui préfèrent l’automatisation, plusieurs simulateurs en ligne, tenant compte du dernier indice de référence des loyers publié par l’INSEE, facilitent le calcul et limitent les erreurs. Résultat : une révision rapide, transparente et sécurisée.
Les agences de gestion locative, elles, assurent un suivi complet. Maîtrise de la réglementation, anticipation des échéances, conformité des notifications adressées au locataire : leur expertise reste précieuse, notamment en zone tendue ou lors de travaux de rénovation énergétique.
En cas de désaccord sur la révision, la Commission départementale de conciliation (CDC) intervient gratuitement pour favoriser un accord entre les parties. Si la médiation ne suffit pas, le juge des contentieux de la protection peut être sollicité. Autre solution : faire appel à un conciliateur de justice, pour tenter une résolution rapide et sans formalisme excessif.
Voici les principaux leviers à disposition pour gérer sereinement la révision du loyer :
- Simulateurs officiels connectés à l’IRL INSEE
- Accompagnement personnalisé par une agence de gestion locative
- Rôle de la Commission départementale de conciliation et du conciliateur de justice
Propriétaires et locataires disposent aujourd’hui de tous les outils pour ajuster le loyer dans le respect de la loi, préserver la relation contractuelle et éviter les écueils contentieux. La vigilance et la maîtrise des règles restent les meilleurs alliés pour traverser la saison des révisions sans mauvaise surprise.
